10 мин 
Эскроу-счета в долевом строительстве
Что поменялось в правилах долевого строительства и как это понимать?
C 1 июля 2018 года в России действуют новые правила строительства жилья. Хотя долевое строительство пока не ушло в прошлое: по выданным до конца июня разрешениям строить на средства дольщиков еще можно. Для застройщиков изменилось многое, а это значит, что и для вас, как покупателя, тоже.
Что произошло?
Действующие с 1 июля 2018 года поправки ужесточают требования к застройщикам в период перехода к проектному финансированию. Вас, как покупателя, это должно защищать — новые правила сводят к минимуму риски вложивших деньги в строительство людей остаться без жилья.
До 30 июня 2019 года для застройщиков действует переходный период: еще можно достраивать проекты, начатые с привлечением средств дольщиков, но проекты, запущенные после 1 июля 2018 года, финансируются только через эскроу-счета. С 1 июля 2019-го новые ДДУ заключаться не будут.
Стоп. Какие эскроу-счета? Это что?
Понимаем, звучит угрожающе, но на самом деле всё довольно просто — так называют счета, на которых собираются средства покупателей жилья. Условно говоря, это счёт дома. Ваш застройщик не может распоряжаться этими средствами по своему усмотрению, деньги остаются на счету дома до окончания строительства. Девелопер может получить их только после сдачи объекта, а в случае, если этот момент задерживается более чем на полгода от указанного срока, вы вправе забрать свои деньги со счета.
Теперь застройщики могут строить только на свои средства?
Не совсем так. Компании должны располагать капиталом не менее 10% проектной стоимости объекта, либо 40% кредитных средств. Эти деньги должны находиться на счёте, причём траты на административные расходы (от зарплаты сотрудников до расходов на рекламу и оплату услуг банков) не могут превышать 10% этой суммы. Остальное должно тратиться на стройку. В случае, если компания ведёт отчётность по международным стандартам, этот лимит увеличивается до 20%.
Такой вариант привлечения средств, как ЖСК (жилищно-строительный кооператив) теперь под запретом. Исключения, когда можно создавать ЖСК, — банкротство застройщика и достройка проблемного объекта или строительство ведомственного жилья на государственной земле.
Но если компания получила разрешение на строительство до 30 июня 2018 года, в течение года можно привлекать финансирование через ДДУ.
А что будет с банковским сопровождением?
По каждому разрешению на строительство открывается банковский счёт — уполномоченный банк контролирует все операции по счёту и может отказать в проведении тех, которые, на его взгляд, не соответствуют закону о долевом строительстве или являются нецелевым расходованием средств.
Один застройщик — одно разрешение. Это как?
Застройщик может начать новый проект только после того, как закончит предыдущий. До этого момента ему просто не выдадут новое разрешение на строительство. Компания получает разрешение, открывает счёт на данный конкретный объект, строит его, после сдачи дома получает доступ к средствам покупателей. Дальше можно начинать новый цикл.
Единственное исключение — проекты комплексного освоения территорий, когда на одном масштабном участке строится несколько очередей. В этом случае застройщик получает несколько разрешений — на каждый из домов на участке. На каждое разрешение открывается отдельный банковский счёт, а дальше все как обычно.
Что такое солидарная ответственность?
«И за всё, что мы делаем, отвечаем тоже вместе». Если на стройке что-то пошло не так, все собственники или бенефициары (выгодополучатели), владеющие долей компании-застройщика от 5%, отвечают за причинённый покупателям ущерб. То есть, требовать полного или частичного возмещения можно у всех владельцев долей вместе, можно — у каждого в отдельности. Основанием может быть не только заморозка стройки, но и выход из графика более чем на шесть месяцев.
Есть еще какие-то новые требования к застройщикам?
Теперь для продолжения своей деятельности компании должны иметь опыт строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тысяч кв. м в течение минимум трёх лет. Кроме того, застройщик не должен иметь обязательств по кредитам и займам, не связанным со строительством. Исключение — можно взять в долг 20% от стоимости строительства объекта, на который выдано разрешение, у материнской компании.
А что будет, если стройка все-таки встанет?
Достройкой проблемных объектов и их финансированием (в том числе, за счёт средств федерального и регионального бюджетов) пока занимается Фонд защиты прав граждан. Это же касается дорожной, инженерной и социальной инфраструктуры. Средства в фонд перечисляют застройщики, эта практика сохранится до 1 июля 2019 года. Дальше страхование будет вестись по эскроу-счетам.
Средства покупателей, внесённые на уже упомянутые нами эскроу-счета, страхуются в АСВ (Агентство по страхованию вкладов). Лимит по страховке — 10 миллионов рублей на сделку, эта сумма покрывает большинство случаев для покупателей жилья стандарт- и комфорт-класса до трёх комнат.
ВЫВОД
Требования к застройщикам и ограничения по изысканию ими средств на ведение бизнеса серьёзно возросли. Некоторые компании уйдут с рынка, другим придётся работать в более жёстких условиях. Если рассуждать совсем уж прагматично, то если вы захотите купить квартиру, то скорее всего столкнётесь с тем, что её стоимость несколько увеличилась, но при этом риски при долевом строительстве станут несоизмеримо ниже.