На рынке сокращается объем предложения по прежним ценам, а новые проекты выходят уже с более дорогим проектным финансированием и строительством. В статье РБК НОВОСЕЛЬЕ девелопмент поделились своими прогнозами на 2026 год.
В начале 2026 года рынок жилья войдет в период охлаждения. Ключевая ставка на высоком уровне делает стандартную ипотеку малодоступной, а ужесточение условий семейной программы сокращает число покупателей, способных выйти на сделку. Эта ситуация может привести к снижению продаж в начале 2026 года. Для рынка это означает переход к более прагматичной модели: застройщики корректируют условия и вывод новых жилых комплексов, а покупатели становятся чувствительнее к ликвидности проектов. Какие объекты в такой ситуации остаются устойчивыми и что стоит рассматривать к покупке в первую очередь — в спецпроекте РБК Петербург.
Рынок замирает
Ключевой фактор охлаждения жилищного рынка — ужесточение условий государственной поддержки. Высокая ключевая ставка сделала стандартную ипотеку малодоступной — так, по данным на октябрь, доля ипотеки в новостройках в Петербурге составляла 46% против 71% годом ранее, выяснили в «Циан». До последнего времени рынок поддерживали семейные покупатели — более 80% ипотечных покупок в новостройках происходили с использованием госпрограммы семейной ипотеки, подсчитали специалисты «Циан» на основе данных за январь — октябрь 2025 года. Однако изменение условий семейной программы — Минфин ввел нормы на обязательное участие обоих супругов в качестве созаемщиков по льготным ипотечным программам — сокращает число потенциальных покупателей.
Помимо дорогой ипотеки, усугубляет ситуацию снижение реальной покупательной способности населения: согласно исследованию Frank RG, 87% опрошенных россиян отложили покупку жилья на 2–3 года и более из-за высоких ставок и цен на жилье.
Эксперты прогнозировали кратковременный ажиотажный спрос на первичном рынке в преддверии вступления в силу новых норм. По факту речь идет о перетоке спроса с начала 2026 года на конец 2025 года, пока условия покупки еще не ухудшились.
Что это значит для покупателя
Эксперты сходятся во мнении, что следующий год начнется с низких продаж. «Если сейчас будут исчерпаны ресурсы спроса следующего года, то возможно снижение спроса в первом квартале 2026 года на 30–60%», — ожидает Алексей Муравьев, директор по маркетингу компании «НОВОСЕЛЬЕ девелопмент».
Эксперт подчеркивает, что откладывать покупку сейчас нецелесообразно: на рынке сокращается объем предложения по прежним ценам, а новые проекты выходят уже с более дорогим проектным финансированием и строительством. По данным застройщиков, за два года себестоимость строительства выросла из-за удорожания стройматериалов, работ и проектного финансирования, и в результате рентабельность жилищного строительства снизилась с 28 до 14–15%.
Дополнительный повод поспешить с покупкой — изменение условий по первоначальному взносу. К примеру, ряд банков с 1 октября уже повысил минимальный первоначальный взнос по семейной ипотеке с 30,1 до 40,1%, что для покупателей жилья в Петербурге и Ленобласти означает необходимость дополнительно накопить более 1 млн руб. собственных средств. Участники рынка ожидают, что аналогичные меры могут принять и другие участники рынка, что усилит сжатие спроса.
Наконец, доходность при хранении на счетах может оказаться ниже, чем при вложении в недвижимость, отмечают эксперты.
Какую квартиру выбрать для покупки
В ответ на падение спроса и дорогие кредиты застройщики ищут способы сохранить продажи. Многие компании предлагают свои льготы: собственное финансирование, субсидированные ставки и рассрочки.
Однако покупателям стоит быть внимательными: часто «акции» создают лишь видимость выгоды. «Например, «подарки» от застройщика — мебель, техника, кухня или отделка — обычно уже заложены в цену квартиры по Договору долевого участия (ДДУ)», — подчеркивает Алексей Муравьев. Перед подписанием договора важно проверять условия всех предложений и сверять их с реальными затратами.
В такой ситуации устойчивыми остаются объекты с понятной экономикой, удобным расположением и предсказуемым уровнем спроса. «В первую очередь к покупке стоит рассматривать объекты в высокой стадии готовности, которые стартовали до января 2025 года, до новых условий по проектному финансированию строительства», — говорит Алексей Муравьев. Он объясняет, что квартиры в таких объектах могут быть до 30% дешевле новых строящихся, а это делает их привлекательными как для собственного проживания, так и для дальнейшей перепродажи.
Именно такие квартиры сейчас предлагает «НОВОСЕЛЬЕ девелопмент» в рамках новогодней акции: в лаунж-квартале «УЮТный НОВОСЕЛЬЕ» действуют специальные цены на квартиры площадью до 36 кв. м — сейчас это самый популярный формат в локации: при 100% оплате покупатели могут получить скидку до 770 тыс. руб., при этом она предоставляется без скрытых условий и дополнительных наценок, так что покупка становится максимально прозрачной.
С вниманием к потребностям семьи
«Лаунж-квартал УЮТный НОВОСЕЛЬЕ» располагается в Ломоносовском районе Ленинградской области — в Новоселье. «НОВОСЕЛЬЕ девелопмент» реализует его как полноценный жилой квартал: семь домов средней этажности 9 этажей, школа и два детских сада, встроенные в единую благоустроенную среду. Пять корпусов уже введены в эксплуатацию и заселены, строительство шестого продолжается, ввод запланирован на конец 2026 года.
Проект ориентирован на семейную аудиторию, и, по данным девелопера, каждую вторую квартиру в комплексе покупают семьи. Лаунж-квартал «УЮТный НОВОСЕЛЬЕ» привлекает их прежде всего продуманной средой и безопасной инфраструктурой: закрытые дворы без машин, детские и спортивные площадки во дворе, школа и два детских сада в пешей доступности создают удобство для жизни с детьми», — говорит Алексей Муравьев. Семейные планировки, парадные с нулевой высотностью (вход с уровня земли), оборудованные колясочными на первых этажах, делают комфортной повседневную жизнь семей с маленькими детьми.
В условиях замедления рынка покупателям стоит действовать взвешенно: выбирать квартиры с проверенной экономикой, удобным расположением и предсказуемым спросом. В лаунж-квартале «УЮТный НОВОСЕЛЬЕ» действуют прозрачные условия покупки и специальные предложения для семейных покупателей.
СМИ о нас:
РБК недвижимость: Выбор меньше, цены выше: почему не стоит откладывать покупку жилья
